Mieterinsolvenz: Ansprüche des Vermieters

Ist ein Wohnungsmieter insolvent, hat das verständlicherweise Auswirkungen auf den Vermieter. Welche Rechte dieser hat und was sowohl vor einem eröffneten Insolvenzverfahren als auch währenddessen wichtig ist, klären wir im Beitrag.

Wird ein Mieter insolvent, ist zunächst zu klären, ob der Vermieter zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung dem Mieter die Wohnung schon überlassen hat. Ist das nicht der Fall, können sowohl Vermieter als auch Insolvenzverwalter von ihrem insolvenzbedingten Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Tritt der Insolvenzverwalter vom Mietvertrag zurück, kann der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses Schadenersatz verlangen.

Kündigungssperre während des Insolvenzverfahrens

Nach Antragstellung auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird eine Kündigung aufgrund von Rückständen vor der Antragsstellung nicht als gültiger Kündigungsgrund betrachtet. Stattdessen tritt eine Kündigungssperre in Kraft. Die Sperre gilt nicht, wenn Zahlungsrückstände nach dem Insolvenzantrag eingetreten sind. In diesem Fall kann der Vermieter das Verhältnis ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten fristlos kündigen. Was jederzeit möglich bleibt, ist eine zivilrechtliche Kündigung, etwa wegen Eigenbedarf.

Mietzinsforderungen und rückständige Betriebskosten

Betriebskosten, die bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, sowie angefallene Mieten aus diesem Zeitraum können grundsätzlich nur als Insolvenzforderungen zur Insolvenztabelle angemeldet werden, wobei hierauf in der Regel nur eine Quote von etwa drei bis fünf Prozent entfällt. Mieten, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, stellen Masseverbindlichkeiten dar, die vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse bezahlt werden, solange diese ausreicht. Sollte der Verwalter dem nicht nachkommen, kann der Vermieter seine Ansprüche einklagen und durch Zwangsvollstreckung beitreiben lassen.

Das Insolvenzrecht ermöglicht es dem Verwalter allerdings, eine schriftliche Enthaftungserklärung abzugeben, die an die Stelle des Kündigungsrechts tritt. Damit können Mietzinsansprüche, die nach Ablauf einer Frist von maximal drei Monaten fällig werden, im Insolvenzverfahren nicht mehr geltend gemacht werden. Gibt der Verwalter die Erklärung ab, so kann der Vermieter wegen der Folgen der Erklärung Schadenersatz verlangen.

Das Vermieterpfandrecht

Bei ausstehenden Forderungen kann in Einzelfällen das Vermieterpfandrecht eine wichtige Rolle spielen. Dieses Recht ermöglicht es dem Vermieter, Ansprüche auf abgesonderte Befriedigung aus den pfändbaren Gegenständen des Mieters zu erheben, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens in die Wohnung gebracht wurden. Das heißt vereinfacht gesagt: Der Vermieter wird in diesem Fall bevorzugt aus dem Erlös der durch den Insolvenzverwalter verwerteten Gegenstände befriedigt.

Verfahren nach Beendigung des Mietverhältnisses

Endet das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens, ist der Insolvenzverwalter zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Entstehende Räumungskosten kann der Vermieter in der Regel als gewöhnliche Insolvenzforderung beim Verwalter anmelden.

Sie möchten sich als Vermieter eingehender über Ihre Rechte im Falle einer Mieterinsolvenz informieren oder benötigen in einem konkreten Fall Unterstützung? Dann melden Sie sich gern bei unserem Experten.